SEO密码

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

杭州租客交了一年房租,只住了3天,中介拿钱跑路;

深圳一长租平台办公室人去楼空,只剩下讨要房租的房东和租客面面相觑;

成都一长租公寓暴雷,波及人数超过17000人,受骗金额高达数亿元;

……

近期,长租公寓频繁暴雷,维权事件时有发生,因此,包括广州、上海、合肥、重庆等多地进行住房租赁风险提示。

购房者刘风(化名)怎么都没想到,自己也差点成为广州1200万租客中的一员。

由于自住需求,刘风白云区着手买房,他接触到了地铁2号线黄边地铁站附近广州设计之都的小户型公寓。

按照中介的宣传,这里 均价14000元/㎡。而周边在售的一手房均价已经去到4.35-5.5万元/㎡,二手房也要3.7-3.8万元/㎡。

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

低均价、低总价、外加广州设计之都的未来规划和10万产业人才的流入, 是中介用来招徕客户的说辞,也成为项目的主要吸引点。

很快,刘风交了6万元的定金。

然而,直到物业租赁确认书和租赁合同摆到了他的面前,刘风才发现,自己竟然从购房者变成了租客。也由此,刘风开始了他短暂的维权生涯……

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

购房者变租客

刘风仔细查看了看合同,发现自己竟以将近60万元的价格,租下广州设计之都一间面积不到42㎡的复式公寓,价格超14000元/㎡,租期长达40年

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

不过令人匪夷所思的是,刘风提供的文件显示,租期并非40年。

租赁合同上写明“该物业的租赁期限为20年”,但合同的封底印着“承诺函”。承诺函显示,待租赁合同“完满履行完毕”,出租方同意刘风继续使用该物业20年,且不产生租金费用。

换言之,实际上“40年”以“20年租期+承诺免租金使用20年”的形式构成。(关于这种做法是否存在法律风险,文末有专业律师答疑)

根据刘风的说法,从他接触这个项目、到看房、到支付6万元的定金,整个过程牵涉到的工作人员,无一人对他明确表示是租赁而非买卖,连定金的收据也没有显示相关信息,这导致他以为这是购房行为

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

在看到物业租赁确认书和租赁合同之后,刘风短暂地成为了一名维权者,向工作人员追回他的6万元定金。

他表示在维权的过程中遇到了工作人员的推诿,让其感到苦恼。于是他向律师咨询,但咨询结果却不遂其愿,律师表示:只有通过举证工作人员确实存在误导行为,才能认定此次租房无效,从而拿回定金

刘风称他在前期并没有保留相关证据,其提供的事后 与中介的聊天记录显示,中介辩称已方一直声明是“长租公寓”和“40年使用权

整件事似乎陷入了“罗生门”。幸运的是,公寓所在街道办很快介入此事,刘风顺利地拿回了定金,短暂的维权生涯画下了句点。

暗访:亲历看房流程

为了了解整个流程,小编查看了代理该项目的两名中介的朋友圈,信息显示,他们在宣传项目时,均使用了均价、首付、贷款、业主等字眼,而这些是在房屋买卖当中的常用词。

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

当小编主动向其中一名中介咨询该物业是否带有房产证时,其才回答“卖的是一个40年的产权”,并称“由白云区政府100%控股,比有房产证(的项目)更有保障”

随后,小编来到了位于白云区的广州设计之都。小编现场看到广州设计之都仍处于在建状态,对外招租的公寓亦未竣工。

实际上,2019年1月广州设计之都一期项目才启动奠基,计划在2021年正式投产运营。

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

(广州设计之都施工现场)

值得一提的是,广州设计之都的前身为黄边工业园,改造前园区内多为汽修产业,部分是低端鞋业、制衣等旧厂房,它是政府主导的村级工业园改造项目,分成三期开发,拟打造成为设计产业聚集区。

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

(来源:广州设计之都City of Design)

目前,对外招租的公寓属于一期项目。

在广州设计之都项目展馆可以看到沙盘、交通规划图、样板房、广州设计之都品牌馆等设施,大门的左侧立着白云城投集团的展板。

小编抵达时,展馆已有不少的客户。在工作人员的带领下,小编也成为了其中一员。

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

(广州设计之都项目展馆)

按照“沙盘讲解、交通规划讲解、参观品牌馆、参观样板房、算价”的顺序体验了整个流程,在工作人员与小编的互动过程中,重复出现的字眼是“买”而非“租”。

最后,小编主动提出要看预售证,对方才表示,没有预售证,因为是政府的地,只能卖40年的使用权,买家相当于向政府长租40年,并且没有房产证

为何没有房产证?

当小编继续询问为何只能租不能卖,所谓的“买家”不能拥有“房产证”,工作人员的答复是,这是一种新型的住房模式,方便政府控制房价。

然而,据小编了解,广州设计之都涉及到白云区鹤龙、嘉禾、黄石等6个街道13个村。其中,黄边村自主改造地块由白云区政府国资局100%控股的白云城投集团摘牌,双方签署了合作协议书。

本次对外招租的公寓为V2栋,微信公众号广州设计之都City of Design的图片显示,V2栋公寓所在的土地属于村集体权益地块,并非工作人员口中的“政府的地”。

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?
白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

(广州设计之都项一期)

该信息同时提到, 由于白云城投集团旗下广州设计之都投资运营有限公司负责项目的开发建设,也由此获得该物业40年的经营管理权

不过,今年7月份,广州设计之都投资运营有限公司就V2栋进行合作招商,将经营管理权发包给第三方

白云设计之都惊现1字头公寓!然而定金交了,买房变租房了!?

广州设计之都投资运营有限公司内部人士向小编确认, 承包经营方确定为无关联第三方广州设计之都房产投资有限公司。由此,广州设计之都房产投资有限公司以V2栋甲方的身份,对外进行招租。

换言之,无论是白云城投旗下的广州设计之都投资运营有限公司,还是承包经营方广州设计之都房产投资有限公司,都没有权力将该物业出售。

值得一提的是,小编暗访过程中接触了4位工作人员,他们胸前的工卡显示,其属于代理行(俗称的中介)工作人员,非不属于上述两家公司。

如何避雷?律师释疑!

实际上,像广州设计之都V2栋公寓对外“出售40年租赁权”并非个例,在市面上这是一种比较常见的产品,当然这种产品有合法的,也有不合法的。

那么,作为普通人应该怎么去分辨?

小编以广州设计之都V2栋公寓为例,提炼了几大比较常见的问题,由广东法制盛邦律师事务所律师武杰为我们做出解答。(注:案例分析,仅供参考,其他情形可能法律结果有所不同,详情请咨询律师)

如何分辨是买房还是租房,以及合法性?

广东法制盛邦律师事务所律师武杰:如果是买房卖房,确定对方是否五证齐全,包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。

如果是租房,建议消费者在签订租赁合同之前,要求甲方出具相关文件,以及确认文件是否真实。

这些文件非常关键,是甲方出租的权利来源,包括:报建、规划、审批的手续,房子的权属证明文件(如果是现房要求对方出示房产证,如果不是现房要求对方出示相关部分的批准文件和手续),出租方具有合法出租权利的权属证明文件(比如跟业主方、产权方签订的管理合同或书面协议)。

只有这样,才能确定房屋是不是违建,才能确定出租方(合同的甲方)是否具有合法的出租权利。

以为是买房结果是租房,不想签订合同,定金能退吗?

广东法制盛邦律师事务所律师武杰:如果中介或者销售人员,以买卖的名义来进行推广和宣传,肯定是不合法的。

如果消费者有证据证明中介或者销售人员全程以买房卖房进行宣传,等到签约的时候才发现是签租赁合同,他可以要求退还定金。

但是问题的难点在于举证,就是如何证明中介或者销售人员,在整个过程以买卖为由宣传或推介。如果消费者认为受骗,我建议可以先跟出租方沟通协商来退定金。

建议未来的消费者,一要做好证据的留存和取证工作,二是在签订合同之前看清合同和所有权属文件,否则不要签字,不要付款。

未竣工物业对外招租合法吗?

广东法制盛邦律师事务所律师武杰: 物业还没有建好可以签订租赁合同,相当于对未来房屋出租权利的约定,这是不违法的

但要注意几大方面:1.临时建筑和违章建筑的租赁合同是无效的;2.没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可建设的房屋,租赁合同是无效的;3.另外,广州市规定没有取得房屋产权证或其他合法的权属证明的房屋,禁止对外出租。

一次性收取超过12个月房租,合法吗?

(背景:《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》规定:出租人要求承租人预付租金的,预付的租金不得超过12个月。)

广东法制盛邦律师事务所律师武杰:试点方案能够约束的范围是试点方案划定的区域, 不在试点方案划定区域范围内的,不受方案约束

以“租赁期20年+承诺免租金使用20年“的方式锁定房屋40年租期,合法吗?

广东法制盛邦律师事务所律师武杰:这种确实有打擦边球的嫌疑,法律明确规定超过20年的租赁期无效。

但是合同约定租赁期20年,合同之外另外出具承诺函,承诺到期后如果继续缴纳租金再继续保持20年的使用权,相当于20年到期后,继续使用20年的新的约定,我个人认为这是不违法的,前提是出租方有权利在“20年后再出租20年”。

以酒店托管的形式向乙方承诺保底收益和分红比例,算投资承诺吗?违法吗?

广东法制盛邦律师事务所律师武杰:严格意义上来说,这个不算投资承诺,虽然销售或者中介口头上说这是投资,但实际上它属于房屋托管行为,严格意义上不是投资行为

法律规定的不能承诺回报的投资行为是针对专业的投资理财机构,比如银行、证券公司、基金公司或者投资理财公司,它们产品是不能承诺任何投资理财回报的。

但是具体合不合法,要看签订租赁合同之后,继续签署的托管合同内容有没有违法法律规定。